El tamaño del mercado global de REIT supera los 1,8 billones de dólares en el primer semestre de 2025: análisis en profundidad del rendimiento y las estrategias de inversión

1. Tamaño del mercado y rendimiento general

1. AUM y entradas globales

• En junio de 2025, los activos totales bajo gestión de los REIT globales alcanzaron los 1,82 billones de dólares, con una entrada neta de nuevos fondos de 230.000 millones de dólares en el primer semestre de 2025, un aumento interanual del 15%.

• La inversión institucional representa el 65%, mientras que la inversión minorista a través de ETF y plataformas transfronterizas representa el 35%.

2. Rendimiento de los ingresos

• El índice S&P Global REITs (S&P Global REITs Index) subió un 7,4% en el primer semestre del año; entre ellos, los REIT de la región de la UE tuvieron el mayor aumento, alcanzando el 9,1%, mientras que los mercados de América del Norte y Asia-Pacífico subieron un 6,3% y un 5,8% respectivamente.

• Por tipo: Los REIT industriales lideraron las ganancias con un aumento del 7,9%, impulsados por la expansión del comercio electrónico y la logística; los REIT comerciales (oficinas) y minoristas (retail) aumentaron un 5,2% y un 6,0% respectivamente.

II. Diferenciación regional y oportunidades temáticas

1. Mercado norteamericano

• Los REIT estadounidenses representan el 40% del valor del mercado global, con una entrada neta de US$90 mil millones en el primer semestre, siendo los sectores residencial e industrial los principales. En mayo de 2025, el rendimiento de los bonos del Tesoro estadounidense a 10 años retrocedió al 3,6%, lo que generó un buen entorno de financiación para los REIT altamente apalancados.

• Los REIT canadienses se benefician de la inversión en infraestructura del gobierno, y los REIT de infraestructura (como carreteras y oleoductos) aumentaron un 8,5% en la primera mitad del año.

2. Europa y Oriente Medio (EMEA)

• Las REIT europeas representan el 30% del tamaño del mercado, con Alemania y Francia obteniendo resultados excepcionales. Las REIT de parques logísticos alemanes crecieron un 11% este año, y las REIT de edificios de oficinas franceses también lo hicieron un 7% debido al desarrollo concentrado en el centro de la ciudad.

• Los REIT del Reino Unido han crecido de forma constante después del Brexit, aumentando un 5,5% en la primera mitad del año, con un repunte en la demanda de espacios de oficina en el centro de Londres que respalda el desempeño del sector.

3. Mercado de Asia Pacífico

• La región Asia-Pacífico representa el 30% de los activos bajo gestión (AUM), y las instituciones han incrementado los REIT en Hong Kong, China y Japón. Los REIT residenciales japoneses aumentaron un 6,8%, y los REIT minoristas de Hong Kong, un 4,9%.

• Los REIT urbanos centrales de Australia y Singapur registraron un crecimiento sólido, un 6,2% y un 5,7% respectivamente, beneficiándose de la concentración de la población y la actividad comercial.

III. Principales estrategias de inversión

1. Juego de rendimiento apalancado

• En el contexto de la caída de los tipos de interés, algunos REIT han aumentado el apalancamiento al 50%-60% para ampliar la distribución de dividendos, con una tasa de dividendo anualizada objetivo del 8%-9%.

• Objetivos recomendados: grandes REIT de logística y centros de datos, como Prologis y Equinix.

2. Asignación temática

• Los REIT de centros de datos, torres de comunicaciones y atención médica se han convertido en empresas estrella debido a su flujo de caja estable y su potencial de crecimiento.

• En el primer semestre de 2025, los REIT de centros de datos aumentaron un promedio del 10,2%, mientras que los REIT de torres de comunicaciones aumentaron un 9,4%.

3. REIT con cobertura cambiaria

• Los productos REIT que cubren las fluctuaciones en los tipos de cambio USD/Euro y USD/JPY son adecuados para inversores de mercados emergentes que están bajo mayor presión por la depreciación de las divisas.

• ETF típico: ETF de REIT globales cubiertos (como “Xtrackers Global REITs Hedged”).

4. Factores de riesgo y métodos de cobertura

1. Riesgo de tipo de interés

• Aunque los tipos de interés se mantienen generalmente estables durante el primer semestre de 2025, los tipos de interés a corto plazo podrían volver a subir si la inflación repunta en el segundo semestre. Se recomienda utilizar instrumentos de deuda con tipo de interés variable (como acciones preferentes con tipo de interés variable) como cobertura.

2. Riesgo del ciclo de activos

• Los edificios de oficinas comerciales y las propiedades minoristas enfrentan el riesgo de un exceso de oferta en el futuro, que se puede diversificar reduciendo las tenencias de REIT relacionados y aumentando las tenencias de REIT médicos y residenciales.

3. Riesgos geopolíticos

• El desarrollo inmobiliario en la región Asia-Pacífico se ve muy afectado por la geografía y la regulación. Recomendamos asignar REIT en mercados consolidados de Estados Unidos y Europa y protegerse contra los riesgos de los mercados emergentes.

4. Riesgo de liquidez

• Algunos REIT de pequeña capitalización carecen de liquidez suficiente. Se puede priorizar a los objetivos con un valor de mercado superior a 5000 millones de dólares estadounidenses y un volumen de negociación diario suficiente, o bien asignar ETF de alta liquidez.

V. Políticas regulatorias y perspectivas futuras

1. Impuestos y Cumplimiento

• Muchos países han ajustado sus políticas de dividendos e incentivos fiscales para REIT. En abril de 2025, Japón simplificó los procedimientos de declaración del impuesto sobre la renta de los REIT, y algunos Estados miembros de la UE aumentaron el límite de exención de dividendos para REIT.

2. REIT verdes y sostenibles

• Los criterios ESG se han convertido en un consenso del sector, los “REIT de edificios ecológicos” se negocian con una prima y la mayoría de los fondos han lanzado informes de huella de carbono y certificaciones de estándares de ahorro de energía.

• En el primer semestre de 2025, las entradas de REIT verdes representaron el 40% de los nuevos fondos, superando el índice de referencia en un 2,5%.

3. Empoderamiento tecnológico

• La tokenización de activos blockchain se está intentando implementar en algunos mercados para lograr un comercio fragmentado de acciones de REIT y un mercado para todo clima.

• La plataforma de big data de inteligencia artificial se utiliza para la valoración de propiedades y la previsión de alquileres para mejorar la eficiencia de la gestión y la precisión en la toma de decisiones.

Por Daniel Roberts