El volumen de transacciones inmobiliarias en EE. UU. alcanza su nivel más bajo en casi 30 años | Compradores y vendedores se encuentran en un estado de parálisis, ¿cuándo se recuperará el mercado?

I. Volumen de ventas mínimo histórico: el mercado inmobiliario estadounidense "congelado"

En 2025, el mercado inmobiliario estadounidense experimenta una caída sin precedentes. Según datos de Redfin y Associated Press (AP), en los primeros nueve meses de este año, solo se vendieron 28 de cada 1000 viviendas en EE. UU. , el nivel más bajo en casi 30 años.

Los analistas señalan que el problema fundamental del mercado no son los "precios altos", sino que "nadie se mueve": los vendedores no venden y los compradores tienen miedo de comprar, lo que paraliza el mercado.

Durante años, la liquidez en el mercado inmobiliario estadounidense ha sido un símbolo de vitalidad económica. El bajo volumen de transacciones actual no solo frena el crecimiento de los precios de la vivienda, sino que también tiene un efecto dominó en los sectores de la construcción, la reforma del hogar y los préstamos.

II. Los recortes de los tipos de interés no logran impulsar la economía: el efecto de la congelación de los préstamos hipotecarios se hace cada vez más evidente.

Actualmente, el tipo de interés medio de las hipotecas a 30 años en Estados Unidos ronda el 6,17% , cifra inferior al máximo alcanzado en 2024, pero aún muy superior al 2,5%–3,0% registrado durante la pandemia.
La mayoría de los propietarios tienen préstamos con intereses bajos, por lo que incluso si los precios de las viviendas suben, no están dispuestos a vender, porque mudarse a una nueva casa significa tipos de interés más altos y pagos mensuales más elevados.

Esto se conoce como el " efecto de bloqueo ":

• Los vendedores están atrapados en préstamos con bajos intereses y no están dispuestos a poner sus propiedades a la venta.

• Los compradores se ven limitados por los altos tipos de interés, lo que conlleva una disminución de su capacidad de pago.

• Los préstamos bancarios se han contraído y la liquidez crediticia ha disminuido.

En otras palabras, incluso si la Reserva Federal recorta los tipos de interés, será difícil reactivar de inmediato las transacciones inmobiliarias.

III. Disminución de la movilidad laboral: Interrupción de la "circulación interna" del mercado inmobiliario

La salud del mercado inmobiliario suele estar estrechamente ligada a la movilidad laboral. En los últimos años, la ola de teletrabajo y la reubicación regional han impulsado significativamente la demanda de vivienda en Estados Unidos; sin embargo, se prevé que esta tendencia se ralentice considerablemente para 2025.

• El mercado laboral se está estabilizando y la disposición de los empleados a trasladarse a otras ciudades está disminuyendo;

• Las presiones inflacionistas están erosionando los ahorros de los hogares;

• La contratación corporativa se ha enfriado y los incentivos para la reubicación han disminuido.

El resultado es que la disminución de la rotación de viviendas se ha convertido en un fenómeno nacional , no solo en las ciudades de primer nivel, sino también en áreas tradicionalmente de alta rotación como Texas y Florida, donde las transacciones han disminuido significativamente.

IV. Los precios se estabilizan pero los riesgos aumentan: El mercado entra en una fase de "precios altos pero ventas bajas".

Aunque el volumen de transacciones se desplomó, los precios de las viviendas no siguieron la misma tendencia. Según datos de Zillow y Redfin, los precios nacionales de las viviendas en Estados Unidos cayeron solo un 1,2 % interanual, e incluso algunas zonas experimentaron ligeros aumentos.
Esto significa que el mercado sigue en un "estancamiento entre la oferta y la demanda": hay pocas propiedades disponibles y pocos compradores, y ambas partes adoptan una postura de esperar y ver.

Pero los riesgos se están acumulando:

• Los impuestos sobre la propiedad y los costos de mantenimiento ejercen una presión a largo plazo sobre los propietarios;

• La rentabilidad de los inmuebles de inversión disminuyó y el crecimiento de los alquileres se ralentizó.

• Una crisis de liquidez podría provocar una contracción en algunos promotores inmobiliarios y agencias del sector.

Los analistas creen en general que si esta situación se prolonga hasta 2026, el mercado inmobiliario estadounidense podría experimentar un "ajuste estructural", no un desplome de los precios, sino una prolongada caída de las transacciones.

V. Estrategias de inversión: Cómo sobrevivir en un "mercado congelado"

1. Para inversores conservadores : prioricen la rentabilidad del alquiler sobre la apreciación a corto plazo. Consideren ciudades secundarias con bajos impuestos sobre la propiedad y bajas tasas de desocupación.

2. Fondos institucionales : Priorizar los sectores de "Alquiler de Viviendas Unifamiliares (SFR)" y "Apartamentos Multifamiliares" para asegurar el flujo de efectivo.

3. Compradores que van a ser propietarios-ocupantes : Si tiene ingresos estables, puede aprovechar la oportunidad que se presenta cuando las tasas hipotecarias se reducen temporalmente para asegurar una residencia a largo plazo.

4. Cuidado con comprar a ciegas en el punto más bajo : que la actividad comercial esté paralizada no significa que haya llegado el punto de inflexión; la recuperación del mercado suele retrasarse entre 6 y 12 meses con respecto a la bajada de los tipos de interés.

VI. Perspectivas futuras: ¿Cuándo se "descongelará"?

La congelación del mercado inmobiliario podría prolongarse hasta mediados de 2026 a menos que se produzca uno de los tres escenarios siguientes:

• Los tipos de interés hipotecarios han caído por debajo del 5% , restableciendo la liquidez.

• El aumento de la movilidad laboral impulsa la demanda de nuevas viviendas;

• Los incentivos políticos (como las exenciones fiscales y los subsidios para quienes compran una vivienda por primera vez) han reavivado la voluntad de realizar transacciones.

Los expertos creen que el mercado inmobiliario estadounidense está transitando de una "era impulsada por el precio" a una "era impulsada por la liquidez": el precio ya no es la variable principal; el volumen de transacciones y el período de tenencia son los factores clave.

🧩Conclusión: Lo que está congelado no son los precios, sino la confianza.

El fuerte descenso de las transacciones inmobiliarias refleja una débil confianza del consumidor y desequilibrios estructurales.
Los elevados tipos de interés, la baja liquidez y la propiedad inmovilizada han sumido al mercado inmobiliario en una situación de "prosperidad visible pero realidad inmóvil".

La capacidad del mercado inmobiliario estadounidense para recuperar su vitalidad el próximo año dependerá de la determinación de los responsables políticos y de la reconstrucción de la confianza del mercado.
Antes de eso, "congelarse" podría convertirse en la norma.