米国の不動産取引量は30年ぶりの低水準に | 買い手と売り手が「凍結」状態、市場はいつ回復するのか？

I. 過去最低の販売量：米国住宅市場は「凍結」

2025年、米国の住宅市場は前例のない不況に見舞われています。レッドフィンとAP通信のデータによると、今年の最初の9か月間で、米国の住宅1,000戸のうちわずか28戸しか売れず、これは約30年ぶりの低水準です。

アナリストらは、市場の根本的な問題は「価格が高いこと」ではなく「誰も動いていないこと」、つまり売り手が売らず、買い手が買うのを恐れて市場が凍りついていることだと指摘している。

米国住宅市場における流動性は長年にわたり経済活力の象徴となってきました。しかし、今日の取引量の低迷は住宅価格の上昇を抑制するだけでなく、建設、住宅リフォーム、そして融資業界にも波及効果をもたらしています。

II. 金利引き下げは経済を押し上げることができず、住宅ローン融資凍結の影響がますます顕著になっている。

米国の現在の30年住宅ローンの平均金利は約6.17％で、2024年のピークよりは低いものの、パンデミック中の2.5％～3.0％と比べると依然としてはるかに高い。
住宅所有者のほとんどは低金利のローンを抱えているため、住宅価格が上昇しても売却を望まない。新しい家に移るということは金利が上昇し、月々の支払いが増えることを意味するからだ。

これは「ロックイン効果」として知られています。

• 売り手は低金利ローンに縛られており、不動産を売りに出そうとしない。

• 買い手は高金利によって制約を受け、支払い能力の低下につながります。

• 銀行融資は縮小し、信用流動性は低下した。

つまり、連邦準備制度理事会が金利を引き下げたとしても、不動産取引の凍結を直ちに解除するのは難しいだろう。

III. 雇用流動性の低下：不動産の「内部循環」の混乱

住宅市場の健全性は、雇用の流動性と密接に関連していることが多い。近年、リモートワークや地方移住の波が米国における住宅需要を大きく押し上げてきたが、この傾向は2025年までに大幅に鈍化すると予想されている。

• 労働市場は安定しており、従業員の他の都市への移転意欲は低下しています。

• インフレ圧力により家計貯蓄は減少している。

• 企業の採用活動は冷え込み、移転に対するインセンティブも低下した。

その結果、住宅取引件数の減少は、一級都市だけではなく、取引件数が大幅に減少したテキサス州やフロリダ州など、伝統的に取引件数の多い地域でも全国的な現象となっている。

IV. 価格は安定するがリスクは高まる: 市場は「価格は高いが売上は低い」という段階に入ります。

取引量は急減したものの、住宅価格はそれに追随しませんでした。ZillowとRedfinのデータによると、米国全体の住宅価格は前年比でわずか1.2%程度の下落にとどまり、一部地域ではわずかな上昇さえ見られました。
これは、市場が依然として「需要と供給の膠着状態」にあることを意味する。つまり、利用可能な物件も買い手も少なく、双方とも様子見の姿勢を取っている。

しかし、リスクは蓄積しています。

• 不動産税と維持費は不動産所有者に長期的な圧力をかけます。

• 投資不動産の収益は減少し、賃料の伸びも鈍化した。

• 流動性危機は、一部の開発業者や不動産会社の業績縮小につながる可能性がある。

アナリストの間では、この状況が2026年まで続くと、米国の住宅市場は価格暴落ではなく取引の長期低迷である「構造調整」を経験する可能性があると一般的に考えられています。

V. 投資家戦略：「凍結市場」で生き残る方法

1. 保守的な投資家の方へ：短期的な資産価値の向上よりも賃貸収益を重視しましょう。固定資産税が低く、空室率が低い二級都市を検討しましょう。

2. 機関投資家向けファンド：キャッシュフローを確保するため、「一戸建て賃貸住宅（SFR）」および「集合住宅」セクターを優先します。

3. 自宅居住者購入者：安定した収入がある場合は、住宅ローン金利が一時的に引き下げられる好機を利用して長期居住を確保できます。

4. 底値で盲目的に購入することは避けてください。取引が停止したからといって転換点が到来したわけではありません。市場の回復は金利の低下から 6 ～ 12 か月遅れることがよくあります。

VI. 今後の見通し: いつ「解凍」するのか?

以下の 3 つのシナリオのいずれかが発生しない限り、住宅市場の凍結は 2026 年半ばまで続く可能性があります。

• 住宅ローン金利は5％を下回り、流動性が回復した。

• 雇用の流動性が高まると、新築住宅の需要が高まります。

• 政策的インセンティブ（減税や初回住宅購入者への補助金など）により、取引意欲が再燃しました。

専門家は、米国の不動産市場は「価格主導の時代」から「流動性主導の時代」に移行しつつあると考えています。つまり、価格はもはや中心的な変数ではなく、取引量と保有期間が重要な要素となっているのです。

🧩結論: 凍結されているのは価格ではなく、信頼です。

住宅取引の急激な減少は、消費者信頼感の弱さと構造的な不均衡を反映している。
高い金利、低い流動性、所有権の固定化により、不動産市場は「目に見える繁栄だが現実は動かない」状況に陥っている。

米国の住宅市場が来年に活力を取り戻せるかどうかは、政策担当者の決意と市場の信頼の再構築にかかっている。
それまでは、「凍結」が標準になるかもしれません。