Объем мирового рынка инвестиционных фондов недвижимости превысит 1,8 триллиона долларов США в первой половине 2025 года: углубленный анализ эффективности и инвестиционных стратегий

1. Размер рынка и общие показатели

1. Глобальные активы под управлением и притоки

• По состоянию на июнь 2025 года общий объем активов под управлением глобальных REIT достиг 1,82 трлн долларов США, при этом чистый приток новых средств в первой половине 2025 года составил 230 млрд долларов США, что на 15% больше в годовом исчислении.

• Институциональные инвестиции составляют 65%, тогда как розничные инвестиции через ETF и трансграничные платформы — 35%.

2. Показатели доходов

• Индекс S&P Global REITs (индекс S&P Global REITs) вырос на 7,4% в первой половине года; среди них наибольший рост показали REIT в регионе ЕС, достигнув 9,1%, в то время как рынки Северной Америки и Азиатско-Тихоокеанского региона выросли на 6,3% и 5,8% соответственно.

• По типу: промышленные REIT лидировали по темпам роста, показав рост на 7,9% за счет расширения электронной коммерции и логистики; коммерческие (офисные) и розничные (розничная торговля) REIT выросли на 5,2% и 6,0% соответственно.

II. Региональная дифференциация и тематические возможности

1. Североамериканский рынок

• На американские инвестиционные фонды недвижимости (REIT) приходится 40% мирового рынка, а чистый приток средств в первом полугодии составил 90 млрд долларов США. Основными секторами являются жилой и промышленный секторы. В мае 2025 года доходность 10-летних казначейских облигаций США снизилась до 3,6%, что создало благоприятные условия для финансирования REIT с высокой долей заёмных средств.

• Канадские REIT получают выгоду от государственных инвестиций в инфраструктуру: инфраструктурные REIT (например, дороги и трубопроводы) выросли на 8,5% в первой половине года.

2. Европа и Ближний Восток (EMEA)

• Европейские фонды недвижимости занимают 30% рынка, при этом Германия и Франция демонстрируют выдающиеся результаты. В этом году фонды недвижимости для логистических парков в Германии выросли на 11%, а фонды недвижимости для офисных зданий во Франции также выросли на 7% благодаря концентрированной застройке центральных деловых районов.

• Фонды недвижимости Великобритании демонстрируют устойчивый рост после Brexit, увеличившись на 5,5% в первой половине года, при этом восстановление спроса на офисные помещения в центре Лондона поддерживает показатели сектора.

3. Азиатско-Тихоокеанский рынок

• На Азиатско-Тихоокеанский регион приходится 30% активов под управлением, а инвестиционные фонды недвижимости (REIT) в Гонконге, Китае и Японии увеличились за счёт институциональных инвесторов. Японские инвестиционные фонды недвижимости (REIT) увеличились на 6,8%, а Гонконгские инвестиционные фонды розничной торговли (REIT) — на 4,9%.

• Основные городские инвестиционные фонды недвижимости в Австралии и Сингапуре продемонстрировали устойчивый рост — на 6,2% и 5,7% соответственно — благодаря концентрации населения и деловой активности.

III. Основные инвестиционные стратегии

1. Игра с доходностью кредитного плеча

• На фоне снижения процентных ставок некоторые REIT увеличили кредитное плечо до 50–60% для расширения распределения дивидендов, при целевой годовой ставке дивидендов 8–9%.

• Рекомендуемые цели: крупные инвестиционные фонды недвижимости в сфере логистики и центров обработки данных, такие как Prologis и Equinix.

2. Тематическое распределение

• Центры обработки данных, вышки связи и фонды недвижимости в сфере здравоохранения стали популярными направлениями благодаря стабильному денежному потоку и потенциалу роста.

• В первой половине 2025 года фонды недвижимости для центров обработки данных выросли в среднем на 10,2%, а фонды недвижимости для вышек связи выросли на 9,4%.

3. Фонды недвижимости с хеджированием валютных рисков

• Продукты REIT, защищающие от колебаний обменных курсов USD/Euro и USD/JPY, подходят инвесторам на развивающихся рынках, которые испытывают большее давление из-за обесценивания валют.

• Типичный ETF: хеджированный глобальный ETF REIT (например, «Xtrackers Global REITs Hedged»).

4. Факторы риска и методы хеджирования

1. Риск процентной ставки

• Хотя процентные ставки в целом стабильны в первой половине 2025 года, краткосрочные процентные ставки могут снова вырасти, если инфляция восстановится во второй половине года. Для хеджирования рекомендуется использовать долговые инструменты с плавающей процентной ставкой (например, привилегированные акции с плавающей процентной ставкой).

2. Риск цикла активов

• Коммерческие офисные здания и торговые объекты сталкиваются с риском избыточного предложения в будущем, которое можно диверсифицировать путем сокращения вложений в смежные фонды недвижимости и увеличения вложений в медицинские и жилые фонды недвижимости.

3. Геополитические риски

• Развитие недвижимости в Азиатско-Тихоокеанском регионе во многом зависит от географии и регулирования. Мы рекомендуем размещать инвестиционные фонды недвижимости (REIT) на развитых рынках США и Европы, а также хеджировать риски развивающихся рынков.

4. Риск ликвидности

• У некоторых фондов недвижимости малой капитализации недостаточная ликвидность. Вы можете отдать приоритет инвестициям с рыночной стоимостью более 5 млрд долларов США и достаточным ежедневным объёмом торгов или разместить высоколиквидные ETF.

V. Регуляторная политика и перспективы на будущее

1. Налогообложение и соблюдение законодательства

• Многие страны скорректировали свою политику в отношении дивидендов и налоговые льготы для инвестиционных фондов недвижимости (REIT). В апреле 2025 года Япония упростила процедуру декларирования доходов REIT, а некоторые страны-члены ЕС повысили потолок освобождения REIT от уплаты дивидендов.

2. Экологичные и устойчивые инвестиционные фонды недвижимости

• ESG стала общепринятой концепцией отрасли, «зеленые» инвестиционные фонды недвижимости торгуются с премией, и большинство фондов выпустили отчеты об углеродном следе и сертификацию по стандартам энергосбережения.

• В первой половине 2025 года приток зеленых REIT составил 40% новых средств, что на 2,5% превышает базовый показатель.

3. Расширение возможностей технологий

• На некоторых рынках предпринимаются попытки внедрить токенизацию активов на основе блокчейна для обеспечения фрагментированной торговли акциями REIT и всепогодности рынка.

• Платформа больших данных на основе ИИ используется для оценки стоимости недвижимости и прогнозирования арендной платы с целью повышения эффективности управления и точности принятия решений.

Дэниел Робертс