Объем сделок купли-продажи недвижимости в США приблизился к 30-летнему минимуму | Покупатели и продавцы находятся в «замороженном» состоянии. Когда восстановится рынок?

I. Рекордно низкий объём продаж: рынок жилья США «заморожен»

В 2025 году рынок жилья США переживает беспрецедентный спад. По данным Redfin и Associated Press (AP), за первые девять месяцев этого года в США было продано всего 28 из 1000 домов , что является самым низким показателем за почти 30 лет.

Аналитики отмечают, что основная проблема рынка заключается не в «высоких ценах», а в том, что «никто не двигается» — продавцы не продают, а покупатели боятся покупать, что замораживает рынок.

На протяжении многих лет ликвидность на рынке жилья США была символом экономической жизнеспособности. Низкий объём сделок на рынке жилья в США не только сдерживает рост цен на жильё, но и оказывает резонансное воздействие на секторы строительства, ремонта жилья и кредитования.

II. Снижение процентных ставок не приводит к стимулированию экономики: эффект заморозки ипотечного кредитования становится все более очевидным.

Текущая средняя ставка по 30-летней ипотеке в США составляет около 6,17% , что ниже пикового значения в 2024 году, но все еще значительно выше 2,5–3,0% во время пандемии.
У большинства владельцев жилья есть кредиты под низкие проценты, поэтому даже если цены на жилье вырастут, они не захотят его продавать, поскольку переезд в новый дом означает более высокие процентные ставки и более крупные ежемесячные платежи.

Это известно как « эффект блокировки »:

• Продавцы оказались в ловушке кредитов с низкими процентами и не желают выставлять свою недвижимость на продажу.

• Покупатели сдерживаются высокими процентными ставками, что приводит к снижению их платежеспособности.

• Банковское кредитование сократилось, а кредитная ликвидность снизилась.

Другими словами, даже если Федеральная резервная система снизит процентные ставки, будет сложно немедленно разморозить операции с недвижимостью.

III. Снижение мобильности рабочей силы: нарушение «внутренней циркуляции» рынка недвижимости

Состояние рынка жилья часто тесно связано с мобильностью рабочей силы. В последние годы волна удалённой работы и переездов в другие регионы привела к значительному росту спроса на жильё в США; однако ожидается, что к 2025 году эта тенденция значительно замедлится.

• Рынок труда стабилизируется, а готовность работников переезжать в другие города снижается;

• Инфляционное давление подрывает сбережения домохозяйств;

• Корпоративный найм сотрудников замедлился, а стимулы к переезду уменьшились.

В результате спад в сфере жилищного строительства стал общенациональным явлением , причем не только в крупных городах, но и в традиционно высокооборотных регионах, таких как Техас и Флорида, где число сделок существенно сократилось.

IV. Цены стабилизируются, но риски растут: рынок вступает в фазу «высоких цен, но низких продаж».

Несмотря на резкое падение объёма сделок, цены на жильё не последовали за этим. По данным Zillow и Redfin, общенациональные цены на жильё в США упали всего на 1,2% в годовом исчислении, а в некоторых регионах даже наблюдался небольшой рост.
Это означает, что рынок по-прежнему находится в «тупике спроса и предложения»: на рынке мало доступных объектов недвижимости и мало покупателей, обе стороны занимают выжидательную позицию.

Но риски накапливаются:

• Налоги на имущество и расходы на его содержание оказывают долгосрочное давление на владельцев недвижимости;

• Доходность инвестиционной недвижимости снизилась , а рост арендной платы замедлился.

• Дефицит ликвидности может привести к сокращению деятельности некоторых застройщиков и агентств недвижимости.

Аналитики в целом полагают, что если такая ситуация сохранится до 2026 года, на рынке жилья США может произойти «структурная корректировка» — не обвал цен, а продолжительный спад объемов сделок.

V. Стратегии инвестора: как выжить на «замороженном рынке»

1. Для консервативных инвесторов : сосредоточьтесь на доходности от аренды, а не на краткосрочном росте. Рассмотрите города второго уровня с низкими налогами на недвижимость и низким уровнем вакантных площадей.

2. Институциональные фонды : уделите первоочередное внимание секторам «Аренда односемейного жилья (SFR)» и «Многосемейные квартиры», чтобы зафиксировать денежный поток.

3. Покупатели, являющиеся собственниками жилья : если у вас стабильный доход, вы можете воспользоваться возможностью, когда ставки по ипотеке временно снижены, чтобы обеспечить себе долгосрочное жилье.

4. Остерегайтесь слепо покупать на дне : замороженная торговля не означает, что наступил переломный момент; восстановление рынка часто отстает от снижения процентных ставок на 6–12 месяцев.

VI. Взгляд в будущее: когда «оттепель»?

Заморозка рынка жилья может продлиться до середины 2026 года, если не произойдет один из следующих трех сценариев:

• Ставки по ипотеке упали ниже 5% , восстановив ликвидность.

• Возросшая мобильность рабочей силы стимулирует спрос на новое жилье;

• Политические стимулы (такие как налоговые льготы и субсидии для впервые покупающих жилье) вновь оживили готовность совершать сделки.

Эксперты полагают, что рынок недвижимости США переходит от «эры ценовой регуляции» к «эре ликвидности» — цена больше не является основной переменной; ключевыми факторами становятся объем сделок и период удержания недвижимости.

🧩Вывод: заморожены не цены, а уверенность.

Резкое падение объемов сделок купли-продажи жилья отражает слабую уверенность потребителей и структурные дисбалансы.
Высокие процентные ставки, низкая ликвидность и заблокированное право собственности погрузили рынок недвижимости в ситуацию «видимого процветания, но неподвижной реальности».

Сможет ли рынок жилья США восстановить свою жизнеспособность в следующем году, будет зависеть от решимости политиков и восстановления доверия рынка.
До этого времени «замораживание» может стать нормой.