ขนาดตลาด REIT ทั่วโลกเกิน 1.8 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐในช่วงครึ่งแรกของปี 2568: การวิเคราะห์เชิงลึกเกี่ยวกับผลการดำเนินงานและกลยุทธ์การลงทุน

1. ขนาดตลาดและประสิทธิภาพโดยรวม

1. AUM และเงินทุนไหลเข้าทั่วโลก

• ณ เดือนมิถุนายน พ.ศ. 2568 สินทรัพย์รวมภายใต้การจัดการของ REIT ทั่วโลกมีมูลค่าถึง 1.82 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ โดยมีเงินไหลเข้าสุทธิจากกองทุนใหม่ 230,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐในช่วงครึ่งแรกของปี พ.ศ. 2568 ซึ่งเพิ่มขึ้นร้อยละ 15 เมื่อเทียบเป็นรายปี

• การลงทุนจากสถาบันคิดเป็น 65% ในขณะที่การลงทุนจากรายย่อยผ่าน ETF และแพลตฟอร์มข้ามพรมแดนคิดเป็น 35%

2. ผลการดำเนินงานด้านรายได้

• ดัชนี S&P Global REITs เพิ่มขึ้น 7.4% ในช่วงครึ่งปีแรก โดย REIT ในภูมิภาค EU มีการเพิ่มขึ้นสูงที่สุดที่ 9.1% ขณะที่ตลาดอเมริกาเหนือและเอเชียแปซิฟิกเพิ่มขึ้น 6.3% และ 5.8% ตามลำดับ

• ตามประเภท: กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ในภาคอุตสาหกรรมเป็นผู้นำในการเพิ่มขึ้น โดยเพิ่มขึ้น 7.9% ซึ่งขับเคลื่อนโดยการขยายตัวของอีคอมเมิร์ซและโลจิสติกส์ ในขณะที่กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เชิงพาณิชย์ (สำนักงาน) และค้าปลีก (REIT) เพิ่มขึ้น 5.2% และ 6.0% ตามลำดับ

II. ความแตกต่างในระดับภูมิภาคและโอกาสเชิงหัวข้อ

1. ตลาดอเมริกาเหนือ

• กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ของสหรัฐฯ คิดเป็น 40% ของมูลค่าตลาดโลก โดยมีเงินทุนไหลเข้าสุทธิ 9 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐในช่วงครึ่งปีแรก โดยภาคส่วนหลักคือที่อยู่อาศัยและอุตสาหกรรม ในเดือนพฤษภาคม 2568 อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ อายุ 10 ปี ลดลงเหลือ 3.6% ส่งผลให้มีสภาพแวดล้อมทางการเงินที่ดีสำหรับกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสูง

• REIT ของแคนาดาได้รับประโยชน์จากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาล โดย REIT โครงสร้างพื้นฐาน (เช่น ถนนและท่อส่งน้ำมัน) เพิ่มขึ้น 8.5% ในช่วงครึ่งแรกของปี

2. ยุโรปและตะวันออกกลาง (EMEA)

• REIT ของยุโรปคิดเป็น 30% ของขนาดตลาด โดยเยอรมนีและฝรั่งเศสมีผลงานโดดเด่น REIT ในเขตโลจิสติกส์ของเยอรมนีเติบโตขึ้น 11% ในปีนี้ และ REIT อาคารสำนักงานของฝรั่งเศสก็เติบโตขึ้น 7% เช่นกัน เนื่องมาจากการพัฒนา CBD ที่เข้มข้น

• กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ของสหราชอาณาจักรเติบโตอย่างต่อเนื่องหลัง Brexit โดยเพิ่มขึ้น 5.5% ในช่วงครึ่งปีแรก โดยมีความต้องการพื้นที่สำนักงานในใจกลางลอนดอนที่ฟื้นตัว ซึ่งช่วยสนับสนุนผลการดำเนินงานของภาคส่วนนี้

3. ตลาดเอเชียแปซิฟิก

• ภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกมีสัดส่วน 30% ของ AUM และ REIT ในฮ่องกง จีน และญี่ปุ่นได้รับการเพิ่มขึ้นจากสถาบันต่างๆ โดย REIT ที่อยู่อาศัยในญี่ปุ่นเพิ่มขึ้น 6.8% และ REIT ค้าปลีกในฮ่องกงเพิ่มขึ้น 4.9%

• REIT ในเขตเมืองหลักในออสเตรเลียและสิงคโปร์มีการเติบโตที่มั่นคง โดยเพิ่มขึ้น 6.2% และ 5.7% ตามลำดับ โดยได้รับประโยชน์จากความหนาแน่นของประชากรและกิจกรรมทางธุรกิจ

III. กลยุทธ์การลงทุนหลัก

1. การเล่นแบบเลเวอเรจ

• ท่ามกลางอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง REIT บางแห่งได้เพิ่มอัตราส่วนการกู้ยืมเป็น 50%-60% เพื่อขยายการจ่ายเงินปันผล โดยมีเป้าหมายอัตราเงินปันผลรายปีที่ 8%-9%

• เป้าหมายที่แนะนำ: REIT ขนาดใหญ่ด้านโลจิสติกส์และศูนย์ข้อมูล เช่น Prologis และ Equinix

2. การจัดสรรตามหัวข้อ

• กองทรัสต์เพื่อการลงทุนด้านศูนย์ข้อมูล หอส่งสัญญาณ และการดูแลสุขภาพ กลายเป็นดาวเด่นเนื่องจากมีกระแสเงินสดที่มั่นคงและมีศักยภาพในการเติบโต

• ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ของศูนย์ข้อมูลเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10.2% ขณะที่กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทเสาส่งสัญญาณเพิ่มขึ้น 9.4%

3. REIT ที่ป้องกันความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน

• ผลิตภัณฑ์ REIT ที่ป้องกันความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยน USD/ยูโร และ USD/JPY เหมาะสำหรับนักลงทุนในตลาดเกิดใหม่ที่เผชิญแรงกดดันจากการอ่อนค่าของสกุลเงิน

• ETF ทั่วไป: ETF กองทุน REITs ระดับโลกที่มีการป้องกันความเสี่ยง (เช่น “Xtrackers Global REITs Hedged”)

4. ปัจจัยความเสี่ยงและวิธีการป้องกันความเสี่ยง

1. ความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ย

• แม้ว่าโดยทั่วไปอัตราดอกเบี้ยจะทรงตัวในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 แต่อัตราดอกเบี้ยระยะสั้นอาจปรับตัวสูงขึ้นอีกครั้งหากอัตราเงินเฟ้อฟื้นตัวในช่วงครึ่งหลังของปี ขอแนะนำให้ใช้ตราสารหนี้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (เช่น หุ้นบุริมสิทธิ์อัตราดอกเบี้ยลอยตัว) เพื่อป้องกันความเสี่ยง

2. ความเสี่ยงจากวงจรสินทรัพย์

• อาคารสำนักงานเชิงพาณิชย์และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกต้องเผชิญกับความเสี่ยงจากอุปทานล้นตลาดในอนาคต ซึ่งสามารถกระจายความเสี่ยงได้โดยลดการถือครอง REIT ที่เกี่ยวข้องและเพิ่มการถือครอง REIT ด้านการแพทย์และที่อยู่อาศัย

3. ความเสี่ยงทางภูมิรัฐศาสตร์

• การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกได้รับผลกระทบอย่างมากจากสภาพภูมิศาสตร์และกฎระเบียบต่างๆ เราขอแนะนำให้จัดสรรกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ในตลาดที่อิ่มตัวในสหรัฐอเมริกาและยุโรป และป้องกันความเสี่ยงจากตลาดเกิดใหม่

4. ความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง

• REIT ขนาดเล็กบางแห่งมีสภาพคล่องไม่เพียงพอ คุณสามารถให้ความสำคัญกับเป้าหมายที่มีมูลค่าตลาดมากกว่า 5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ และมีปริมาณการซื้อขายรายวันเพียงพอ หรือจัดสรร ETF ที่มีสภาพคล่องสูง

V. นโยบายการกำกับดูแลและแนวโน้มในอนาคต

1. ภาษีและการปฏิบัติตาม

• หลายประเทศได้ปรับนโยบายเงินปันผลและสิทธิประโยชน์ทางภาษีของ REIT ในเดือนเมษายน พ.ศ. 2568 ญี่ปุ่นได้ลดความซับซ้อนของขั้นตอนการยื่นภาษีเงินได้ของ REIT และบางประเทศสมาชิกสหภาพยุโรปได้เพิ่มเพดานการยกเว้นเงินปันผลของ REIT

2. REIT สีเขียวและยั่งยืน

• ESG กลายเป็นฉันทามติของอุตสาหกรรม “REITs ด้านอาคารสีเขียว” ซื้อขายในราคาพรีเมียม และกองทุนส่วนใหญ่ได้เปิดตัวรายงานการปล่อยคาร์บอนและการรับรองมาตรฐานการประหยัดพลังงาน

• ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 เงินไหลเข้าของ REIT สีเขียวคิดเป็น 40% ของกองทุนใหม่ ซึ่งดีกว่าเกณฑ์มาตรฐาน 2.5%

3. การเสริมพลังเทคโนโลยี

• กำลังพยายามนำการสร้างโทเค็นสินทรัพย์บล็อคเชนมาใช้ในบางตลาดเพื่อให้การซื้อขายหุ้น REIT เป็นไปอย่างกระจัดกระจายและตลาดทุกสภาพอากาศ

• แพลตฟอร์มข้อมูลขนาดใหญ่ AI ใช้สำหรับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินและการคาดการณ์การเช่าเพื่อปรับปรุงประสิทธิภาพการจัดการและความแม่นยำในการตัดสินใจ

โดย แดเนียล โรเบิร์ตส์