ปริมาณธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ ร่วงแตะระดับต่ำสุดในรอบ 30 ปี | ผู้ซื้อและผู้ขายอยู่ในภาวะ “หยุดชะงัก” ตลาดจะฟื้นตัวเมื่อใด

I. ปริมาณการขายที่ต่ำเป็นประวัติการณ์: ตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ "หยุดชะงัก"

ในปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ กำลังเผชิญกับภาวะถดถอยที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน ข้อมูลจาก Redfin และ Associated Press (AP) ระบุว่า ในช่วงเก้าเดือนแรกของปีนี้ มีบ้านเพียง 28 หลัง จากทุกๆ 1,000 หลังในสหรัฐฯ ที่ถูกขายออกไป ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบเกือบ 30 ปี

นักวิเคราะห์ชี้ให้เห็นว่าปัญหาหลักของตลาดไม่ได้อยู่ที่ “ราคาสูง” แต่อยู่ที่ “ไม่มีใครย้ายออก” ผู้ขายไม่ขาย และผู้ซื้อก็กลัวที่จะซื้อ ทำให้ตลาดหยุดชะงัก

เป็นเวลาหลายปีที่สภาพคล่องในตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ เป็นสัญลักษณ์ของความแข็งแกร่งทางเศรษฐกิจ ปริมาณธุรกรรมที่ต่ำในปัจจุบันไม่เพียงแต่เป็นปัจจัยฉุดรั้งการเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่ออุตสาหกรรมก่อสร้าง การปรับปรุงบ้าน และสินเชื่ออีกด้วย

II. การลดอัตราดอกเบี้ยไม่สามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้: ผลกระทบจากการหยุดปล่อยสินเชื่อจำนองเริ่มชัดเจนมากขึ้น

อัตราดอกเบี้ยจำนอง 30 ปีเฉลี่ยในปัจจุบันของสหรัฐฯ อยู่ที่ประมาณ 6.17% ซึ่งต่ำกว่าจุดสูงสุดในปี 2024 แต่ยังคงสูงกว่า 2.5%–3.0% ในช่วงการระบาดมาก
เจ้าของบ้านส่วนใหญ่มีสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ ดังนั้นแม้ว่าราคาบ้านจะเพิ่มขึ้น พวกเขาก็ยังไม่เต็มใจที่จะขาย เพราะการย้ายไปบ้านใหม่หมายถึงอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและค่าผ่อนรายเดือนที่สูงขึ้น

สิ่งนี้เรียกว่า " เอฟเฟกต์การล็อคอิน "

• ผู้ขายติดกับสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำและไม่เต็มใจที่จะลงรายการทรัพย์สินของตนเพื่อขาย

• ผู้ซื้อถูกจำกัดด้วยอัตราดอกเบี้ยที่สูง ส่งผลให้ความสามารถในการชำระเงินลดลง

• การปล่อยสินเชื่อของธนาคารหดตัว และสภาพคล่องสินเชื่อลดลง

กล่าวอีกนัยหนึ่ง แม้ว่าธนาคารกลางสหรัฐฯ จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยก็ตาม ก็ยังยากที่จะยกเลิกการระงับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ได้ทันที

III. การเคลื่อนย้ายแรงงานลดลง: การหยุดชะงักของ "การหมุนเวียนภายใน" ของอสังหาริมทรัพย์

ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยมักเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับการโยกย้ายงาน ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา กระแสการทำงานทางไกลและการย้ายถิ่นฐานในภูมิภาคต่างๆ ได้ผลักดันความต้องการที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกาอย่างมาก อย่างไรก็ตาม คาดว่าแนวโน้มนี้จะชะลอตัวลงอย่างมากภายในปี 2568

• ตลาดแรงงานเริ่มมีเสถียรภาพ และความเต็มใจของพนักงานที่จะย้ายไปยังเมืองอื่นลดลง

• แรงกดดันเงินเฟ้อกำลังกัดกร่อนการออมของครัวเรือน

• การจ้างงานขององค์กรเริ่มเย็นลง และแรงจูงใจในการย้ายถิ่นฐานก็ลดลง

ผลก็คือ การลดลงของอัตราการซื้อขายที่อยู่อาศัยได้กลายเป็นปรากฏการณ์ทั่วประเทศ ไม่เพียงแต่ในเมืองระดับชั้นนำเท่านั้น แต่ยังรวมถึงในพื้นที่ที่มีอัตราการซื้อขายสูง เช่น เท็กซัสและฟลอริดา ซึ่งอัตราการซื้อขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญอีกด้วย

IV. ราคาคงที่ แต่ความเสี่ยงเพิ่มขึ้น: ตลาดเข้าสู่ช่วง “ราคาสูงแต่ยอดขายต่ำ”

แม้ว่าปริมาณธุรกรรมจะร่วงลง แต่ราคาบ้านกลับไม่ลดลงตามไปด้วย ข้อมูลจาก Zillow และ Redfin ระบุว่าราคาบ้านทั่วประเทศสหรัฐอเมริกาลดลงเพียงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยบางพื้นที่อาจมีการปรับขึ้นเล็กน้อย
ซึ่งหมายความว่าตลาดยังคงอยู่ในภาวะ "อุปทานและอุปสงค์ชะงักงัน" กล่าวคือ มีอสังหาริมทรัพย์ให้เลือกซื้อไม่มากนัก และมีผู้ซื้อเพียงไม่กี่ราย โดยทั้งสองฝ่ายต่างใช้แนวทางรอดูสถานการณ์

แต่ความเสี่ยงก็สะสมมากขึ้น:

• ภาษีทรัพย์สินและค่าบำรุงรักษา สร้างแรงกดดันให้กับเจ้าของทรัพย์สินในระยะยาว

• ผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ลดลง และการเติบโตของค่าเช่าก็ชะลอตัวลง

• ภาวะขาดสภาพคล่อง อาจนำไปสู่การหดตัวของผู้พัฒนาและตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์บางราย

โดยทั่วไปนักวิเคราะห์เชื่อว่าหากสถานการณ์เช่นนี้ยังคงดำเนินต่อไปจนถึงปี 2569 ตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ อาจประสบกับ "การปรับโครงสร้าง" ไม่ใช่ราคาตกต่ำ แต่เป็นการตกต่ำในระยะยาวของธุรกรรม

V. กลยุทธ์นักลงทุน: วิธีการเอาตัวรอดใน "ตลาดที่หยุดนิ่ง"

1. สำหรับนักลงทุนที่อนุรักษ์นิยม : มุ่งเน้นผลตอบแทนจากการเช่ามากกว่าการเพิ่มขึ้นในระยะสั้น พิจารณาเมืองรองที่มีภาษีทรัพย์สินต่ำและอัตราการว่างงานต่ำ

2. กองทุนสถาบัน : ให้ความสำคัญกับภาคส่วน “การเช่าบ้านเดี่ยว (SFR)” และ “อพาร์ตเมนต์หลายครอบครัว” เพื่อล็อคกระแสเงินสด

3. ผู้ซื้อที่เป็นเจ้าของและอยู่อาศัยเอง : หากคุณมีรายได้ที่มั่นคง คุณสามารถใช้ประโยชน์จากโอกาสนี้เมื่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลงชั่วคราวเพื่อให้ได้ที่อยู่อาศัยในระยะยาว

4. ระวังการซื้อแบบไม่ลืมหูลืมตาเมื่อราคาต่ำสุด : การเทรดที่หยุดชะงักไม่ได้หมายความว่าจุดเปลี่ยนได้มาถึงแล้ว การฟื้นตัวของตลาดมักจะล่าช้ากว่าอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง 6–12 เดือน

VI. แนวโน้มอนาคต: เมื่อไรจะ “ละลาย” ?

ตลาดที่อยู่อาศัยอาจหยุดชะงักต่อไปจนถึงกลางปี ​​2569 เว้นแต่จะเกิดสถานการณ์ใดสถานการณ์หนึ่งต่อไปนี้สามสถานการณ์:

• อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองลดลงต่ำกว่า 5% ส่งผลให้สภาพคล่องกลับมาฟื้นตัว

• การย้ายงานที่เพิ่มขึ้น เป็นแรงผลักดันให้เกิดความต้องการบ้านใหม่

• แรงจูงใจด้านนโยบาย (เช่น การลดหย่อนภาษีและเงินอุดหนุนสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรก) ได้จุดประกายให้เกิดความเต็มใจที่จะดำเนินธุรกรรมอีกครั้ง

ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ กำลังเปลี่ยนผ่านจาก "ยุคที่ขับเคลื่อนด้วยราคา" ไปสู่ ​​"ยุคที่ขับเคลื่อนด้วยสภาพคล่อง" โดยราคาไม่ใช่ตัวแปรหลักอีกต่อไป ปริมาณธุรกรรมและระยะเวลาการถือครองคือปัจจัยสำคัญ

🧩บทสรุป: สิ่งที่หยุดนิ่งไม่ใช่ราคา แต่เป็นความเชื่อมั่น

การลดลงอย่างรวดเร็วของธุรกรรมที่อยู่อาศัยสะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่อ่อนแอและความไม่สมดุลเชิงโครงสร้าง
อัตราดอกเบี้ยที่สูง สภาพคล่องต่ำ และการถือครองกรรมสิทธิ์แบบล็อก ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกอยู่ในสถานการณ์ที่ "มองเห็นความเจริญรุ่งเรืองแต่ความเป็นจริงไม่สามารถเคลื่อนไหวได้"

ตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ จะสามารถฟื้นตัวกลับมาได้หรือไม่ในปีหน้านั้น ขึ้นอยู่กับความมุ่งมั่นของผู้กำหนดนโยบายและการสร้างความเชื่อมั่นของตลาดขึ้นมาใหม่
ก่อนหน้านี้การ "หยุดนิ่ง" อาจกลายเป็นเรื่องปกติ