Quy mô thị trường REIT toàn cầu vượt quá 1,8 nghìn tỷ đô la Mỹ trong nửa đầu năm 2025: phân tích chuyên sâu về hiệu suất và chiến lược đầu tư

Tính đến tháng 6 năm 2025, tổng tài sản do các REIT toàn cầu quản lý đạt 1,82 nghìn tỷ đô la Mỹ, với dòng vốn mới đổ vào ròng là 230 tỷ đô la Mỹ trong nửa đầu năm 2025, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước.
Đầu tư của tổ chức chiếm 65%, trong khi đầu tư bán lẻ thông qua ETF và nền tảng xuyên biên giới chiếm 35%.

Chỉ số S&P Global REITs (S&P Global REITs Index) tăng 7,4% trong nửa đầu năm; trong đó, REIT tại khu vực EU có mức tăng cao nhất, đạt 9,1%, trong khi thị trường Bắc Mỹ và Châu Á - Thái Bình Dương lần lượt tăng 6,3% và 5,8%.
Theo loại hình: REIT công nghiệp dẫn đầu mức tăng với 7,9%, nhờ sự mở rộng của thương mại điện tử và hậu cần; REIT thương mại (Văn phòng) và bán lẻ (Bán lẻ) tăng lần lượt 5,2% và 6,0%.

Các quỹ REIT Hoa Kỳ chiếm 40% giá trị thị trường toàn cầu, với dòng vốn ròng chảy vào 90 tỷ đô la Mỹ trong nửa đầu năm, với các lĩnh vực cốt lõi là nhà ở và công nghiệp. Vào tháng 5 năm 2025, lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm đã giảm xuống còn 3,6%, tạo ra môi trường tài chính tốt cho các quỹ REIT có đòn bẩy tài chính cao.
Các REIT của Canada được hưởng lợi từ khoản đầu tư vào cơ sở hạ tầng của chính phủ, với các REIT về cơ sở hạ tầng (như đường bộ và đường ống) tăng 8,5% trong nửa đầu năm.

Các quỹ REIT châu Âu chiếm 30% quy mô thị trường, trong đó Đức và Pháp là hai thị trường có kết quả kinh doanh nổi bật. Các quỹ REIT khu công nghiệp hậu cần của Đức tăng 11% trong năm nay, và các quỹ REIT tòa nhà văn phòng của Pháp cũng tăng 7% nhờ sự phát triển tập trung của khu vực trung tâm thương mại.
Các REIT của Anh đã tăng trưởng đều đặn sau Brexit, tăng 5,5% trong nửa đầu năm, với nhu cầu về không gian văn phòng phục hồi ở trung tâm London hỗ trợ cho hoạt động của ngành.

Khu vực Châu Á - Thái Bình Dương chiếm 30% tổng tài sản được quản lý, và các quỹ REIT tại Hồng Kông, Trung Quốc và Nhật Bản đã được các tổ chức tăng cường đầu tư. Các quỹ REIT nhà ở Nhật Bản đã tăng 6,8% và các quỹ REIT bán lẻ tại Hồng Kông đã tăng 4,9%.
Các REIT đô thị cốt lõi ở Úc và Singapore đã tăng trưởng vững chắc, lần lượt tăng 6,2% và 5,7%, nhờ vào hoạt động kinh doanh và dân số tập trung.

Trong bối cảnh lãi suất giảm, một số REIT đã tăng đòn bẩy lên 50%-60% để mở rộng việc phân phối cổ tức, với tỷ lệ cổ tức mục tiêu hàng năm là 8%-9%.
Mục tiêu đề xuất: các REIT lớn về hậu cần và trung tâm dữ liệu, chẳng hạn như Prologis và Equinix.

Các quỹ đầu tư bất động sản (REIT) về trung tâm dữ liệu, tháp truyền thông và chăm sóc sức khỏe đã trở thành những kênh đầu tư chủ chốt nhờ dòng tiền ổn định và tiềm năng tăng trưởng.
Trong nửa đầu năm 2025, REIT trung tâm dữ liệu tăng trung bình 10,2%, trong khi REIT tháp truyền thông tăng 9,4%.

Các sản phẩm REIT phòng ngừa biến động tỷ giá hối đoái USD/Euro và USD/JPY phù hợp với các nhà đầu tư thị trường mới nổi chịu áp lực lớn hơn từ việc mất giá tiền tệ.
ETF điển hình: ETF REIT toàn cầu được phòng ngừa rủi ro (chẳng hạn như “Xtrackers Global REITs Hedged”).

Mặc dù lãi suất nhìn chung ổn định trong nửa đầu năm 2025, lãi suất ngắn hạn có thể tăng trở lại nếu lạm phát phục hồi vào nửa cuối năm. Khuyến nghị sử dụng các công cụ nợ lãi suất thả nổi (như cổ phiếu ưu đãi lãi suất thả nổi) để phòng ngừa rủi ro.

Các tòa nhà văn phòng thương mại và bất động sản bán lẻ phải đối mặt với nguy cơ cung vượt cầu trong tương lai, có thể được đa dạng hóa bằng cách giảm lượng nắm giữ các REIT liên quan và tăng lượng nắm giữ các REIT y tế và nhà ở.

Sự phát triển bất động sản ở khu vực Châu Á - Thái Bình Dương chịu ảnh hưởng lớn bởi địa lý và quy định. Chúng tôi khuyến nghị phân bổ REIT vào các thị trường đã phát triển ở Hoa Kỳ và Châu Âu, đồng thời phòng ngừa rủi ro từ các thị trường mới nổi.

Một số REIT vốn hóa nhỏ không đủ thanh khoản. Bạn có thể ưu tiên các mục tiêu có giá trị thị trường trên 5 tỷ đô la Mỹ và khối lượng giao dịch hàng ngày đủ lớn, hoặc phân bổ các ETF có tính thanh khoản cao.

Nhiều quốc gia đã điều chỉnh chính sách cổ tức và ưu đãi thuế đối với REIT. Vào tháng 4 năm 2025, Nhật Bản đã đơn giản hóa thủ tục khai báo thuế thu nhập của REIT, và một số quốc gia thành viên EU đã nâng trần miễn trừ cổ tức của REIT.

ESG đã trở thành sự đồng thuận trong ngành, “REIT xây dựng xanh” được giao dịch ở mức cao và hầu hết các quỹ đã đưa ra báo cáo về lượng khí thải carbon và chứng nhận tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng.
Trong nửa đầu năm 2025, dòng vốn đổ vào REIT xanh chiếm 40% số quỹ mới, vượt mức chuẩn mực là 2,5%.

Mã hóa tài sản blockchain đang được thử nghiệm triển khai ở một số thị trường để đạt được giao dịch phân mảnh cổ phiếu REIT và một thị trường toàn diện.
Nền tảng dữ liệu lớn AI được sử dụng để định giá tài sản và dự báo giá thuê nhằm cải thiện hiệu quả quản lý và độ chính xác của việc ra quyết định.

Bởi Daniel Roberts

Đánh giá