Khối lượng giao dịch bất động sản tại Mỹ chạm mức thấp nhất trong 30 năm | Người mua và người bán đang trong tình trạng "đóng băng", khi nào thị trường sẽ phục hồi?

I. Khối lượng bán hàng thấp kỷ lục: Thị trường nhà ở Hoa Kỳ "đóng băng"

Năm 2025, thị trường nhà ở Hoa Kỳ đang trải qua một cuộc suy thoái chưa từng có. Theo dữ liệu từ Redfin và Associated Press (AP), trong chín tháng đầu năm nay, chỉ có 28 trên 1.000 căn nhà ở Hoa Kỳ được bán , mức thấp nhất trong gần 30 năm.

Các nhà phân tích chỉ ra rằng vấn đề cốt lõi trên thị trường không phải là "giá cao" mà là "không ai động đến" - người bán không bán, còn người mua thì sợ mua, khiến thị trường đóng băng.

Trong nhiều năm, tính thanh khoản trên thị trường nhà đất Hoa Kỳ đã là biểu tượng của sức sống kinh tế. Khối lượng giao dịch thấp hiện nay không chỉ kìm hãm đà tăng trưởng giá nhà mà còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa đến các ngành xây dựng, cải tạo nhà ở và cho vay.

II. Việc cắt giảm lãi suất không thúc đẩy được nền kinh tế: tác động đóng băng cho vay thế chấp ngày càng rõ ràng.

Lãi suất thế chấp trung bình 30 năm hiện tại ở Hoa Kỳ là khoảng 6,17% , thấp hơn mức đỉnh điểm vào năm 2024, nhưng vẫn cao hơn nhiều so với mức 2,5%–3,0% trong thời kỳ đại dịch.
Hầu hết chủ nhà đều vay vốn với lãi suất thấp, vì vậy ngay cả khi giá nhà tăng, họ cũng không muốn bán nhà vì chuyển đến nhà mới đồng nghĩa với lãi suất cao hơn và khoản thanh toán hàng tháng cũng cao hơn.

Điều này được gọi là " hiệu ứng khóa chặt ":

• Người bán bị mắc kẹt trong các khoản vay lãi suất thấp và không muốn niêm yết bất động sản của mình để bán.

• Người mua bị hạn chế bởi lãi suất cao, dẫn đến khả năng thanh toán của họ giảm sút.

• Hoạt động cho vay của ngân hàng đã thu hẹp và thanh khoản tín dụng cũng giảm.

Nói cách khác, ngay cả khi Cục Dự trữ Liên bang cắt giảm lãi suất, sẽ rất khó để ngay lập tức dỡ bỏ tình trạng đóng băng các giao dịch bất động sản.

III. Giảm tính di động của việc làm: Sự gián đoạn của "Lưu thông nội bộ" bất động sản

Sức khỏe của thị trường nhà ở thường gắn liền với sự dịch chuyển việc làm. Trong những năm gần đây, làn sóng làm việc từ xa và di dời vùng miền đã thúc đẩy nhu cầu nhà ở đáng kể tại Hoa Kỳ; tuy nhiên, xu hướng này dự kiến ​​sẽ chậm lại đáng kể vào năm 2025.

• Thị trường lao động đang ổn định và sự sẵn lòng chuyển đến thành phố khác của người lao động đang giảm dần;

• Áp lực lạm phát đang làm xói mòn tiền tiết kiệm của hộ gia đình;

• Hoạt động tuyển dụng của doanh nghiệp đã nguội đi và các ưu đãi di dời cũng giảm đi.

Kết quả là sự suy giảm trong doanh thu nhà ở đã trở thành hiện tượng trên toàn quốc , không chỉ ở các thành phố hạng nhất mà còn ở các khu vực có doanh thu cao theo truyền thống như Texas và Florida, nơi các giao dịch đã giảm đáng kể.

IV. Giá cả ổn định nhưng rủi ro tăng: Thị trường bước vào giai đoạn “giá cao nhưng doanh số thấp”.

Mặc dù khối lượng giao dịch giảm mạnh, giá nhà vẫn không giảm. Theo dữ liệu từ Zillow và Redfin, giá nhà trên toàn quốc tại Hoa Kỳ chỉ giảm khoảng 1,2% so với cùng kỳ năm trước, thậm chí một số khu vực còn tăng nhẹ.
Điều này có nghĩa là thị trường vẫn đang trong tình trạng "cung và cầu bế tắc": có ít bất động sản và ít người mua, cả hai bên đều áp dụng phương pháp chờ đợi và quan sát.

Nhưng rủi ro đang ngày càng gia tăng:

• Thuế tài sản và chi phí bảo trì gây áp lực lâu dài cho chủ sở hữu bất động sản;

• Lợi nhuận từ bất động sản đầu tư giảm và tốc độ tăng trưởng tiền thuê chậm lại.

• Sự thiếu hụt thanh khoản có thể dẫn đến sự thu hẹp hoạt động của một số nhà phát triển và công ty bất động sản.

Các nhà phân tích nhìn chung tin rằng nếu tình trạng này tiếp diễn đến năm 2026, thị trường nhà ở Hoa Kỳ có thể trải qua một "sự điều chỉnh về mặt cấu trúc" - không phải là sự sụp đổ giá cả, mà là sự sụt giảm kéo dài trong các giao dịch.

V. Chiến lược của nhà đầu tư: Làm thế nào để tồn tại trong một "thị trường đóng băng"

1. Đối với các nhà đầu tư thận trọng : hãy tập trung vào lợi nhuận cho thuê thay vì tăng giá ngắn hạn. Hãy cân nhắc các thành phố hạng hai với thuế bất động sản thấp và tỷ lệ nhà trống thấp.

2. Quỹ của tổ chức : Ưu tiên các lĩnh vực "Cho thuê nhà ở gia đình đơn lẻ (SFR)" và "Căn hộ nhiều gia đình" để khóa dòng tiền.

3. Người mua để ở : Nếu bạn có thu nhập ổn định, bạn có thể tận dụng cơ hội khi lãi suất thế chấp tạm thời giảm xuống để đảm bảo nơi cư trú lâu dài.

4. Hãy cẩn thận khi mua vào một cách mù quáng ở mức giá thấp : Giao dịch đóng băng không có nghĩa là điểm ngoặt đã đến; sự phục hồi của thị trường thường chậm hơn so với mức giảm lãi suất từ ​​6–12 tháng.

VI. Triển vọng tương lai: Khi nào thì nó sẽ "tan băng"?

Thị trường nhà ở có thể tiếp tục đóng băng cho đến giữa năm 2026 trừ khi một trong ba kịch bản sau xảy ra:

• Lãi suất thế chấp đã giảm xuống dưới 5% , khôi phục thanh khoản.

• Sự gia tăng tính di động trong công việc thúc đẩy nhu cầu về nhà ở mới;

• Các chính sách khuyến khích (như giảm thuế và trợ cấp cho người mua nhà lần đầu) đã khơi dậy lại mong muốn giao dịch.

Các chuyên gia tin rằng thị trường bất động sản Hoa Kỳ đang chuyển đổi từ "thời đại giá cả chi phối" sang "thời đại thanh khoản chi phối" - giá cả không còn là biến số cốt lõi nữa; khối lượng giao dịch và thời gian nắm giữ mới là những yếu tố chính.

🧩Kết luận: Thứ bị đóng băng không phải là giá cả mà là sự tự tin.

Sự sụt giảm mạnh trong các giao dịch nhà ở phản ánh niềm tin yếu kém của người tiêu dùng và mất cân bằng về cơ cấu.
Lãi suất cao, thanh khoản thấp và quyền sở hữu bị khóa chặt đã đẩy thị trường bất động sản vào tình trạng "thịnh vượng hữu hình nhưng thực tế bất động".

Liệu thị trường nhà ở Hoa Kỳ có thể lấy lại sức sống trong năm tới hay không sẽ phụ thuộc vào quyết tâm của các nhà hoạch định chính sách và việc xây dựng lại niềm tin của thị trường.
Trước đó, "đóng băng" có thể trở thành chuẩn mực.