2025年上半年全球REITs市場規模突破1.8兆美元：表現與投資策略深度解析

一、市場規模與整體表現

1. 全球AUM & 流入規模

• 截至2025年6月，全球REITs總資產管理規模達到1.82兆美元，2025年H1新增資金淨流入2,300億美元，較去年成長15%。

• 機構端投資佔65%，零售端透過ETF和跨國平台投資佔35%。

2. 收益表現

• 標普全球REITs指數（S&P Global REITs Index）H1累計漲幅為7.4%；其中歐盟區域REITs漲幅最高，達9.1%，北美及亞太市場分別上漲6.3%及5.8%。

• 分類型來看：工業類REITs領漲7.9%，受電商與物流擴張推動；商業（Office）與零售（Retail）REITs分別上漲5.2%和6.0%。

二、區域分化與主題機會

1. 北美市場

• 美國REITs市值佔全球40%，H1淨流入900億美元，核心板塊為住宅和工業。 2025年5月，美國10年期公債殖利率回落至3.6%，為高槓桿REITs提供良好融資環境。

• 加拿大REITs受惠於政府基礎建設投資，基礎建設REITs（如公路、管道）H1上漲8.5%。

2. 歐洲及中東（EMEA）

• 歐洲REITs市場規模佔30%，其中德國和法國表現突出。德國物流園區REITs在今年上漲11%，法國辦公室REITs也因CBD集中開發上漲7%。

• 英國REITs在脫歐後穩定成長，H1上漲5.5%，倫敦市中心辦公室需求回溫支撐板塊表現。

3. 亞太市場

• 亞太區域AUM佔30%，中國香港及日本REITs獲機構加碼，日本住宅REITs漲幅達6.8%，香港零售REITs上漲4.9%。

• 澳洲和新加坡核心都市REITs穩健成長，分別上漲6.2%和5.7%，得益於人口和商業活動集中。

三、主要投資策略

1. 高息槓桿策略（Leverage Yield Play）

• 利率下行背景下，部分REITs提升槓桿至50%–60%以擴大股利分配，目標年化分紅率8%–9%。

• 建議標的：大型物流及資料中心REITs，如Prologis、Equinix。

2. 主題配置策略（Thematic Allocation）

• 資料中心、通訊塔及醫療保健REITs因穩定現金流與成長潛力，成為明星賽道。

• 2025年H1資料中心REITs平均漲幅達10.2%，通訊塔REITs上漲9.4%。

3. 交叉貨幣對沖策略（Currency‐Hedged REITs）

• 對沖美元/歐元、美元/日圓匯率波動的REITs產品，適合本幣貶值壓力較大的新興市場投資者。

• 典型ETF：hedged全球REITs ETF（如「Xtrackers Global REITs Hedged」）。

四、風險因素與對沖方法

1. 利率風險

• 雖然2025年上半年利率整體趨穩，但下半年若通膨反彈，短端利率可能再次上行。建議利用浮動利率債務工具（如浮動利率優先股）來避險。

2. 資產週期風險

• 商業辦公室及零售物業未來面臨供給過剩風險，可透過減配相關REITs並增持醫療及住宅REITs分散。

3. 地緣政治風險

• 亞太地區地產開發受地緣及監管影響較大。推薦配置美國與歐洲成熟市場REITs，並對沖新興市場風險。

4. 流動性風險

• 部分小盤REITs流動性不足。可優先選擇市值超50億美元且日均成交量充足的標的，或配置高流動性ETF。

五、監理政策與未來展望

1. 稅收與合規

• 多國調整REITs分紅政策與稅收優惠。 2025年4月，日本簡化了REITs所得稅申報程序，歐盟部分成員國提高了REITs分紅免稅上限。

2. 綠色與永續REITs

• ESG已成為業界共識，「綠建築REITs」獲得溢價交易，多數基金推出碳足跡報告與節能標準認證。

• 2025年H1，綠色REITs資金流入佔新發基金的40%，表現較基準高出2.5%。

3. 技術賦能

• 區塊鏈資產代幣化（Tokenization）嘗試在部分市場落地，實現REITs份額的碎片化交易與全天候市場。

• AI大數據平台用於物業估價與租金預測，提升管理效率與決策準確度。

By Daniel Roberts