美國房地產成交量創近三十年新低｜買賣雙方陷入「凍結」狀態，市場何時回升？

一、成交量創紀錄新低：美國房屋市場“凍結”

2025 年，美國房屋市場正經歷前所未有的低迷。根據Redfin 與美國新聞社(AP) 數據，今年前九個月，美國僅有每1,000 套房屋中28 套完成交易，這一數字創下近30 年以來最低水準。

分析師指出，市場的核心問題不在“價格高”，而是在“沒人動”——賣家不賣、買家不敢買，市場陷入凍結狀態。

多年來，美國房屋市場的流動性一直是經濟活力的象徵，如今的低成交量不僅壓制房價成長，也對建築業、家居裝潢業、貸款產業形成連鎖衝擊。

二、降息未能提振：房貸鎖死效應愈發明顯

目前美國的平均30 年期房貸利率約為6.17% ，雖較2024 年高峰有所下降，但仍遠高於疫情期間的2.5%–3.0%。
多數房主手中握有低利率貸款，因此即使房價上漲，他們也不願出售，因為一旦換房就意味著更高利率與更高月供。

這被稱為「鎖死效應（lock-in effect） 」：

• 賣家被困在低利率貸款中，不願掛牌出售。

• 買家受高利率抑制，支付能力下降。

• 銀行貸款業務萎縮，信貸流動性降低。

換句話說，聯準會即便降息，也難以立刻解凍房地產交易。

三、就業流動性下降：房地產「內循環」斷裂

房屋市場的健康往往與就業流動息息相關。過去幾年，美國企業在遠距辦公與區域遷移的浪潮中帶動了大量購屋需求；然而2025 年，這一趨勢明顯放緩。

• 勞動市場趨穩，員工換城市的意願下降；

• 通膨壓力削弱居民儲蓄；

• 企業招募降溫，搬遷誘因減少。

結果是：房屋換手率下降成為全國性現象，不僅是一線城市，連德州、佛州等傳統高流動地區的交易也顯著下滑。

四、價格趨穩但風險上升：市場進入“有價無市”

雖然成交量暴跌，但房價並未同步暴跌。根據Zillow 與Redfin 數據，美國全國房價年比僅下跌約1.2%，部分地區甚至仍有小幅上漲。
這意味著市場仍處於「供需僵持」階段：房源少、買家少，雙方觀望。

但風險正在累積：

• 房地產稅與維護成本對持有者構成長期壓力；

• 投資性房產收益下降，租金漲幅放緩；

• 流動性枯竭可能導致部分開發商與仲介產業萎縮。

分析師普遍認為，若這一狀態持續至2026 年，美國住房市場可能經歷「結構性調整」——不是價格崩潰，而是交易長期低迷。

五、投資人策略：如何在「凍結市場」中生存

1. 穩健型投資者：關注租賃報酬率，而非短期升值。可考慮地稅低、空置率低的二線城市。

2. 機構資金：優先佈局「單戶租賃（SFR）」與「多家庭公寓（Multi-Family）」板塊，以鎖定現金流。

3. 自住買家：若擁有穩定收入，可利用房貸利率階段性下調的窗口期鎖定長期居所。

4. 小心盲目抄底：成交凍結並不代表拐點已至，市場復甦往往落後於利率下降6–12 個月。

六、未來展望：何時能「解凍」？

房屋市場的「冰封期」或將持續至2026 年年中，除非以下三種情況出現：

• 房貸利率降至5% 以下，恢復流動性；

• 就業流動性提升，帶動換房需求；

• 政策刺激（例如稅收優惠、首次購屋補貼）重新激發交易意願。

專家認為，美國房地產正從「價格時代」進入「流動性時代」——價格不再是核心變量，交易量與持有週期才是關鍵。

🧩結語：凍結的不是價格，而是信心

房屋交易量暴跌的背後，是消費者信心的疲軟與結構性失衡的顯現。
高利率、低流動、持有鎖死，讓房地產市場陷入「看得見的繁榮、動不了的現實」。

未來一年，美國房地產市場能否重啟活力，將取決於政策決心與市場信心是否重建。
在此之前，「凍結」或將成為常態。